債務覆蓋率
債務服務覆蓋率（ DSCR ），也稱為“債務覆蓋率”（DCR），是一種財務指標，用於評估實體產生足夠現金以承擔其債務償還義務的能力。這些義務包括利息，本金和租賃付款。 DSCR是通過將可用於債務服務的營業收入除以應付債務總額的總額來計算的。
較高的DSCR表明實體具有更大的服務債務能力，使其更容易獲得貸款。銀行和貸方通常將最低DSCR比率用作盟約的條件，有時可能會認為違約行為是違約行為。
用途
在公司融資中，DSCR是指可用於滿足年度利息和本金債務的現金流量，包括沉沒的基金付款。
在個人理財中，DSCR是指銀行貸款官在確定債務服務能力方面使用的比率。
在商業房地產融資中，DSCR是確定財產是否能夠基於現金流來維持其債務的主要措施。在1990年代末和2000年代初期，銀行通常需要至少1.2的DSCR，但更具侵略性的銀行將接受較低的比率，這是一種風險的做法，這導致了2007 - 2010年的金融危機。 DSCR超過1表示（理論上，根據銀行標準和假設計算的）實體產生足夠的現金流以支付其債務義務。低於1.0的DSCR表明沒有足夠的現金流來支付貸款付款。在使用非追索項目融資的某些行業中，債務儲備帳戶通常用於確保即使在DSCR <1.0的時期也可以償還貸款
計算
通常，它是由以下方式計算的：
- dscr = 淨營業收入/債務服務
在哪裡：
- 淨營業收入=調整。 EBITDA =（總運營收入） - （運營費用）
- 債務服務=（本金還款） +（利息支付） +（租賃付款）
為了計算實體的債務覆蓋率，您首先需要確定該實體的淨營業收入（NOI）。 NOI是總收入和運營費用之間的差額。 NOI旨在反映沒有或在融資前或沒有融資之前的實體或經營的真實收入。因此，運營費用不包括融資成本（例如貸款利息），所有者/投資者的個人所得稅，資本支出和折舊。
債務服務是與融資有關的成本和付款。利息和租賃付款是獲得貸款或借貸資產所產生的真實費用。償還貸款本金不會改變實體的淨資產/清算價值；但是，它減少了實體流程的現金（以減少貸款責任或資產的股權增加）。因此，通過考慮主要付款，DSCR反映了實體的現金流情況。
例如，如果財產的債務覆蓋率少於1，則財產產生的收入不足以支付抵押貸款和財產的運營費用。債務覆蓋率為.8的財產僅產生足夠的收入，即可支付80％的年度債務付款。但是，如果財產的債務覆蓋率超過1，則該物業確實會產生足夠的收入來支付年度債務。例如，債務覆蓋率為1.5的財產產生足夠的收入來支付所有年度債務費用，所有運營費用，實際上產生的收入比支付這些賬單所需的收入高50％。
小於1的DSCR意味著負現金流量。 DSCR少於1（例如.95）意味著只有足夠的淨營業收入可以覆蓋95％的年債務支付。例如，在個人理財的背景下，這意味著借款人每月都必須深入研究他或她的個人資金，以使該項目保持流利。通常，貸方皺著眉頭現金流量，但如果借款人的外部收入很高，則有些允許這樣做。
通常，大多數商業銀行都需要1.15–1.35 × （ NOI /年度債務服務）以確保足以支付貸款付款的現金流量。
例子
假設瓊斯先生正在尋找一家淨營業收入$ 36,000且年債務30,000美元的投資物業。該物業的債務覆蓋率將為1.2，瓊斯先生將知道該物業的產生比支付年度抵押貸款所需的20％。
債務服務比通常也用於評估抵押貸款組合的質量。例如，2008年6月19日，一家受歡迎的美國評級機構，標準＆Poors報告說，它降低了對美國銀行最初頒發的幾類商業抵押貸款通行證的信用評級。該評級機構在新聞稿中指出，它降低了美國銀行商業抵押公司2005-1系列的四個證書的信用評級，並指出，降級“反映了池的信用惡化”。他們進一步指出，這種降級是由於游泳池中的八個特定貸款的債務覆蓋率（DSC）低於1.0倍或以下是一次。
債務服務比率或債務服務覆蓋範圍提供了財務實力的有用指標。 Standard＆Poors報告說，截至2008年6月10日，總池的總貸款為135貸款，總信任餘額為205.2億美元。他們表明，截至該日期，有八個貸款低於1.0倍。這意味著來自商業物業租金的淨資金並未支付抵押費用。現在，由於最初沒有人會像這樣的貸款，因此財務分析師或知情的投資者將尋求有關DSC劣化率的信息。您不僅要知道特定時間點的DSC是什麼，還要知道與上次評估貸款時相比，它發生了多少變化。標準普爾新聞稿告訴我們這一點。它表明，在“水下”的八項貸款中，他們的平均餘額為1,010萬美元，自發行貸款以來，DSC的平均下降為38％。
還有更多。由於游泳池中總共有135個貸款，其中只有8個在水下，DSC小於1，因此顯而易見的問題是：整個135個貸款的整個池的總DSC是多少？標準和POORS新聞稿提供了此數字，表明整個池的加權平均DSC為1.76倍。同樣，這只是一個快照。 DSC可以幫助您回答的關鍵問題是，這是從泳池中的所有貸款首次賺取時，這是更好還是壞？ S＆P新聞稿也提供了這一點，解釋說整個135貸款的原始加權平均DSC為1.66倍。
通過這種方式，DSC（債務覆蓋率）比率提供了一種評估此貸款池的財務質量和相關風險水平的方法，並顯示出令人驚訝的結果，即儘管有一些貸款以低於1的DSC ，總體DSC，但整個游泳池中有所改善，從1.66 ×升至1.76倍。這幾乎是一個好的貸款組合應該看起來的樣子，隨著貸款的償還，DSC隨著時間的推移而有所改善，而在這種情況下，少數百分比的比例為6％，DSC比率低於一次，這表明對於這些貸款，可能會有麻煩。
當然，僅僅因為DSCR的某些貸款小於1，這並不一定意味著它們會違約。
稅前提供方法
所得稅提出了DSCR計算和解釋的特殊問題。在概念上，DSCR是可用於債務服務與所需債務服務的現金流量的比率，但實際上 - 因為利息是可抵稅的費用，本金不是 - 沒有人代表從既可以全額可用於債務服務，又是唯一可用於債務服務的現金。
雖然利息之前的收益，稅收，折舊和攤銷（EBITDA）是對公司進行僅利息付款的能力的適當衡量標準（假設預期的營運資金的預期變化為零），但Ebida（沒有“ T”）是一個更重要的適當的指標，表明公司有能力進行所需的本金付款。忽略這些區別可能會導致DSCR值誇大或低估了公司的債務服務能力。稅前的配置方法提供了一個單一比率，鑑於這些挑戰，可以可靠地表達總體債務服務能力。
使用稅前準備方法計算的債務服務覆蓋率回答以下問題：公司的EBITDA大於其關鍵EBITDA值，而關鍵的EBITDA就是僅涵蓋其的關鍵EBITDA
稅前提供方法下的DSCR計算為
- EBITDA / （利息） +（稅後稅前支出的稅前提供）,
稅後稅前支出的稅前規定是必須擱置的稅前現金數量，以滿足所需的稅後支出，即
- CPLTD +（不固定的資本支出） +股息。
該規定可以計算如下：
如果（非現金費用折舊） +（耗盡） +（攤銷）>（稅後支出），然後
- （稅後支出的稅前提供）=（稅後支出）
例如，如果公司的稅後支出包括9000萬美元的CPLTD和1000萬美元的不穩定資本支出，其非現金支出為1億美元，那麼該公司可以將1億美元的現金流入從運營中申請，而無需支付稅後支出。徵收1億美元現金流入的稅收。在這種情況下，借款人必須為稅後支出所預留的稅前現金僅為1億美元。
如果（稅後支出）>（非現金費用），則
- （稅後支出的稅前規定）=（非現金費用） + （稅後支出） - （非現金費用） / 1-（所得稅率）
例如，如果稅後支出由CPLTD組成1億美元，非現金支出為5000萬美元，則藉款人可以直接直接從運營中申請5000萬美元的現金流入，而不是5000萬美元的稅後稅後支出，而無需支付5000萬美元流入的稅款，但該公司必須撥出7700萬美元（假設所得稅率為35％）才能滿足剩餘的5000萬美元稅後支出。該公司的稅後支出額外額外的額外規定= 5000萬美元+ 7700萬美元= 1.27億美元。